Bei der Mäklerei wird zwischen der Nachweis- und der Vermittlungsmäklerei unterschieden. Bei der Nachweismäklerei erhält der Mäkler den Auftrag für einen oder mehrere Käufe bzw. Verkäufe. Seine Tätigkeit besteht darin, Interessenten zu benennen. Die Vermittlungsmäklerei erfordert vom Mäkler eine aktive Förderung des Vertragsabschlusses, z. B. durch Vertragsredaktion oder Teilnahme an Verhandlungen. Das erfolgsabhängige Entgelt – üblicherweise eine Provision – entsteht bei Abschluss des nachgewiesenen resp. vermittelten Geschäfts. Ein Mäklervertrag kann mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Aus Beweisgründen empfiehlt sich die Schriftlichkeit.
Bei marktkonformem Entgelt sind Kosten unbegrenzt abziehbar
Damit eine Mäklerprovision bei der Grundstückgewinnsteuer abgezogen und diese reduziert werden kann, müssen die folgenden Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein:
- Vorliegen eines zivilrechtlich gültigen Mäklervertrags mit einer Drittperson,
- eine zum Kaufvertragsabschluss führende Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Mäklers
- und Zahlung des geschuldeten Mäklerlohns.
Nicht unter die Mäklertätigkeit und damit auch nicht abzugsfähig ist die Stellvertretung. Diese liegt vor, wenn der Beauftragte aufgrund einer Vollmacht die Veräusserung anstelle des Auftraggebers durchführt.
Mäklerprovisionen waren bisher nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz als Aufwendungen bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig. Seit dem Kantonsgerichtsurteil vom 29. Juni 2023 sind diese Kosten unbegrenzt abziehbar, vorausgesetzt, dass die vereinbarte Entlöhnung dem marktkonformen Entgelt entspricht, wie es unter un-
beteiligten Dritten entrichtet worden wäre (Drittvergleich). Dabei können neben der entrichteten Mäklerprovision weitere im Zusammenhang mit der Mäklertätigkeit in Rechnung gestellte Kosten, z. B. Verkaufsdokumentationen oder Inserate, abgezogen werden.
Für Mäklerprovisionen aufgrund verwandtschaftlicher Beziehungen oder eines Abhängigkeitsverhältnisses erfolgt eine Kürzung der abzugsfähigen Kosten. Dabei errechnet sich der Abzug prozentual vom Veräusserungswert und beträgt maximal 3 Prozent für überbaute bzw. 4 Prozent für unüberbaute Grundstücke (zuzüglich Mehrwertsteuer). Für Fragen steht der Autor gerne zur Verfügung.
