Alle gesetzlichen und eingesetzten Erben bilden ab dem Tod des Erblassers eine «Zwangsgemeinschaft», die nur einstimmig handeln kann und bis zur Erbteilung andauert. Jeder Erbe haftet nicht nur für seinen Anteil, sondern solidarisch für die gesamten Schulden (z.B. Hypotheken). Aufgrund des Einstimmigkeitsprinzips kann ein Erbe die Erbteilung blockieren. Sofern keine Einigung zustande kommt, kann die Erbteilung nur mit der Erbteilungsklage herbeigeführt werden, was oft mit hohen Kosten verbunden ist.
Lebzeitige Übertragung
Will der Erblasser vermeiden, dass ein Grundstück in den Nachlass fällt, so kann er es zu Lebzeiten einem Dritten oder einem Erben übertragen. Bei Übertragung an einen Erben ist zu beachten, dass diese nicht «zu billig» erfolgen darf, ansonsten können bei der späteren Erbteilung die anderen Erben die Ausgleichung der Differenz zwischen dem tatsächlich bezahlten Preis und dem Verkehrswert, der für die Erbteilung massgeblich ist, verlangen.
Testament oder Erbvertrag
Der Erblasser kann mit einem Testament oder einem Erbvertrag Teilungsvorschriften erlassen, indem er ein Grundstück auf seinen Tod hin einem bestimmten Erben zuweist. Der Begünstigte hat dann das Recht, die Zuweisung des Grundstücks zu verlangen (unter Anrechnung auf seinen Erbanspruch). Dürfte die Erbteilung voraussichtlich schwierig werden, empfiehlt sich die Einsetzung eines Willensvollstreckers. Dieser hat den Nachlass zu verwalten und gemäss den Anordnungen des Verstorbenen der Teilung zuzuführen. In vielen Fällen gelingt es dem Willensvollstrecker, ausgleichend auf die Erben einzuwirken.
Verkauf von Grundstücken
Um die Erbteilung rasch abzuwickeln, entscheiden sich Erbengemeinschaften häufig für die Veräusserung der Grundstücke an eine Drittperson. Für die professionelle Verkaufsbegleitung empfiehlt sich der Beizug eines Immobilienspezialisten. Als Grundlage für den Verkaufsprozess wird das Grundstück mittels Marktwertschätzung umfassend geprüft. Neben den klassischen Einflussfaktoren sind die zukünftigen Entwicklungsmöglichkeiten genau zu prüfen. Die mögliche Nutzung (z.B. für An- oder Umbauten) sowie künftige Veränderungen bei Revisionen der Bau- und Zonenordnung sind für die Erarbeitung einer optimalen Verkaufsstrategie entscheidend. Der Immobilienspezialist zeigt die Vor- und Nachteile der einzelnen Lösungsansätze auf und legt mit den Erben die Verkaufsstrategie fest.
Bäuerliches Bodenrecht
Befindet sich ein Grundstück ausserhalb der Bauzone, unterliegt es meist dem bäuerlichen Bodenrecht. Ein solches Grundstück kann nur mit Bewilligung der zuständigen Behörde an einen Dritten veräussert werden, der nicht Erbe oder Familienangehöriger ist. Bestehende Pachtverhältnisse gehen auf die Erben über. Bei einer Kündigung sind die Mindestpachtdauer, die Kündigungsfristen und -termine sowie die Möglichkeit des Pächters, eine Erstreckung zu verlangen, zu beachten. Bei einer Veräusserung an Dritte dürfen die gesetzlichen Vorkaufsrechte nicht ausser Acht gelassen werden. Befinden sich auf dem Grundstück Wohn- oder Ökonomiegebäude, die nicht mehr für die landwirtschaftliche Nutzung gebraucht werden und in der Substanz erhalten sind, ist eine Entlassung aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts zu prüfen (Abparzellierung). Das Grundstück kann in der Folge ohne Bewilligung an einen Dritten veräussert werden und untersteht nicht mehr der behördlichen Preiskontrolle und der gesetzlichen Belastungsgrenze.
