Eine lebzeitige Übertragung des Grundstücks kann sinnvoll sein – beispielsweise, wenn einem Kind ermöglicht werden soll, selber auf diesem Grundstück zu wohnen oder es dieses als Anlageobjekt nutzen möchte. Unter Umständen genügt aber auch eine Übertragung des Grundstücks (erst) von Todes wegen, sei es mit einem Erbvertrag/Testament oder sogar (nur) kraft gesetzlichen Erbrechts.
Bleiberecht der Eltern
Allenfalls möchten die Eltern weiterhin auf dem Grundstück wohnen. Ein Bleiberecht der Eltern kann zum Beispiel durch eine Nutzniessung, ein Wohnrecht oder einen Mietvertrag gesichert werden. Umfasst das Gebäude mehrere Wohnungen, ist auch die Begründung von Stockwerkeigentum denkbar. Die Vor- und Nachteile der Varianten gilt es gegeneinander abzuwägen.
Übertragung zu welchem Preis?
Die Bestimmung des Übernahmepreises stellt die Beteiligten oft vor eine grosse Hürde. Der Preis tangiert insbesondere die Gleichbehandlung der Kinder, die im Familienverbund einen hohen Stellenwert geniessen sollte (Fairness/Streitprävention). Grundlage bildet stets der Verkehrswert: Ist dieser bekannt? Soll eine Verkehrswertschatzung eingeholt werden? Einigt man sich im Familienverbund anderweitig?
Ein Übernahmepreis unter dem Verkehrswert beinhaltet eine Schenkungskomponente, die erbrechtlich relevant ist beziehungsweise mangels anderer Abrede dem späteren Erbteil des Beschenkten angerechnet wird (Ausgleichung). Bei Wertveränderungen zwischen der Übernahme bis zum Todestag hat die Ausgleichung im selben Verhältnis zu erfolgen, was unerwünschte Konsequenzen mit sich ziehen kann. Der vereinbarte Übernahmepreis und der erbrechtliche Anrechnungswert sollten innerhalb der Familie erbvertraglich fixiert werden, um spätere Diskussionen zu vermeiden.
Zu beachten sind immer auch die Steuer- und Kostenfolgen. Eine nicht ideal geplante Übertragung kann unliebsame Grundstückgewinnsteuerfolgen mit sich ziehen (Faustregel: Besteuerung des Gewinns im Umfang von rund 20 Prozent!). Somit sollte der Aufschub oder zumindest die Reduktion der Grundstückgewinnsteuer angestrebt werden. Auch sollten allfällige Handänderungs- und Nachkommenerbschaftssteuerfolgen sowie die Beurkundungs- und Grundbuchgebühren auf dem Radar sein.
Vorsorgeplanung hilft
Wird ein Elternteil pflegebedürftig und können die Pflegekosten nicht mehr gedeckt werden, so ist der Anspruch auf Ergänzungsleistungen zu prüfen. Eine Grundstückübertragung kann (je nach Übernahmepreis) die Ausgangslage bei dieser Anspruchsprüfung im Einzelfall verbessern oder verschlechtern. Themen wie wirtschaftliche Sozialhilfe und Verwandtenunterstützung fliessen ebenfalls in diese Überlegungen mit ein.
Können sich die Eltern die (allenfalls unterpreisige) Grundstückübergabe überhaupt leisten? Ist genügend Liquidität für deren nächsten Lebensabschnitt vorhanden? Eine Budget-/Finanzplanung beziehungsweise Vorsorgeplanung hilft, damit die Eltern nicht unerwartet vom Staat oder den Kindern mitfinanziert werden müssen. Zudem hat der Übernahmepreis auch seitens der Kinder (und allenfalls deren Partner) finanzier- und tragbar zu sein, was mit der finanzierenden Bank zu klären ist.
Empfehlung
Entscheidend für die Beantwortung sämtlicher Fragen im Zusammenhang mit einer familieninternen Grundstücksübertragung ist stets die konkrete Konstellation. Wir empfehlen deshalb, die Vor- und Nachteile der betreffenden Regelungsmöglichkeiten sorgfältig gegeneinander abzuwägen. Hierfür ist es unerlässlich, Fachexperten hinzuziehen. Die Gewerbe-Treuhand mit ihrem interdisziplinären Angebot kann hierbei umfassend helfen. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktnahme.
