Mit der neuen Schatzungsmethode entspricht der Katasterwert einer Immobilie je nach Objektart entweder dem Realwert oder dem Ertragswert. Der daraus folgende Eigenmietwert wird in Prozenten des Katasterwertes festgelegt. Die jährliche Indexierung des Mietwertes fällt somit weg. Zudem wurde der Schatzungszyklus von bisher 15 Jahren auf neu fünf Jahre angepasst; vorausgesetzt, der neu berechnete Katasterwert weicht um mehr als fünf Prozent und 25'000 Franken vom bestehen-den Wert ab. Wird ein Grundstück verkauft, erfolgt in jedem Fall eine Aktualisierung der Schatzungsanzeige.
Ein- bis Dreifamilienhäuser, Stockwerkeigentum sowie industriell und gewerblich genutzte Objekte werden nach der Realwertmethode bewertet. Das heisst, der Katasterwert setzt sich bei überbau-ten Grundstücken aus dem Landwert und dem Zeitwert des Gebäudes zusammen. Für die Bewertung des Bodens wurden für alle Gemeinden sogenannte Landwertzonen festgelegt. Die Land-werte pro Grundstück sind auf einer interaktiven Karte im Geoportal des Kantons Luzern online zugänglich. Der Zeitwert des Gebäudes wird unter Berücksichtigung des Gebäudealters vom Neuwert der Gebäudeversicherungspolice abgeleitet.
Objektnutzung entscheidend
Bei Mehrfamilienhäusern ab vier Wohneinheiten, Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken und Geschäftshäusern wird die Ertragswertmethode angewendet. In diesen Fällen sind die jährlichen Nettomieterträge zu kapitalisieren. Entscheidend für den anwendbaren Kapitalisierungssatz ist die überwiegende Nutzung des Objektes; für Wohnobjekte gilt ein Satz von 5,25 und für Geschäftsobjekte ein solcher von 6,25 Prozent.
Die zur Anwendung gelangende Schatzungsmethode ist auf der ersten Seite der Schatzungsanzeige vermerkt. Ebenfalls auf der ersten Seite aufgeführt sind die Werte, die zum Ausfüllen der Steuererklärung benötigt werden; inklusive Informationen zur Liegenschaft und Zustellungsgrund. Die steuerliche Ermässigung von 25 Prozent auf dem Katasterwert und von 30 Prozent auf dem Eigenmietwert bleiben wie bis anhin bestehen. Auf der zweiten Seite sind die Details zur Berechnung von Gebäude-, Land- und Mietwert oder die Herleitung des Katasterwertes bei Anwendung der Ertragswertmethode aufgeführt.
Die neuen Schatzungsanzeigen dienen lediglich der Information und enthalten keine Rechtsmittelbelehrung mehr. Was also tun, wenn man mit dem neuen Kataster- und/oder Eigenmietwert nicht einverstanden ist?
Eine Einsprache gegen den Kataster- und/oder Eigenmietwert ist nur noch im Rahmen der Einkommens- und Vermögenssteuerveranlagung möglich (Vorbehalt landwirtschaftliche Grundstücke, Stichwort «Belastungsgrenze»). Grundsätzlich gilt es zu beachten, dass die Katasterwerte wie bis anhin den aktuellen Marktverhältnissen angepasst werden. Das heisst, steigt das Immobilienpreisniveau – was in den vergangenen Jahren der Fall war – steigen entsprechend auch die Katasterwerte. Dieser Effekt verstärkt sich umso mehr, je älter die aktuelle Katasterschatzung ist. Ist man dennoch der Ansicht, die festgelegten Werte entsprechen im Einzelfall nicht den tatsächlichen Verhältnissen, kann man bereits im Liegenschaftsverzeichnis der Steuererklärung auf die konkreten Gegebenheiten hinweisen. Damit kann sichergestellt werden, dass die Anpassung individueller Parameter, wie Grundstückfläche, Mietertrag, Mietwert oder Nutzungsänderungen gegebenenfalls durchaus bei der Veranlagung in die Berücksichtigung miteinbezogen werden.
Fazit
Unter Berücksichtigung der aktuellen Marktverhältnisse lassen die bisher gemachten Erfahrungen vermuten, dass der überwiegende Teil der Neuschatzungen eine «vernünftige» Anpassung der Kataster- und/oder Eigenmietwerte zur Folge hatte. Nichtsdestotrotz empfehlen wir in jedem Fall eine sorgfältige Überprüfung der neuen Schatzungsanzeigen, um allfällige steuerliche Nachteile möglichst frühzeitig zu vermeiden. Generell hat sich bisher gezeigt, dass die Steuerbehörden grundsätzlich lösungsorientiert sind und sich Unklarheiten oder Unsicherheiten nach Möglichkeit bereits telefonisch bereinigen lassen.
