Der Kanton Luzern passt die Berechnung des Kataster- und des Eigenmietwertes an. Wie sich dies auf die Höhe der Kataster- und Eigenmietwerte auswirkt, wird sich zeigen. Die neue Berechnungsweise birgt jedenfalls Risiken, dass die zukünftigen Schatzungsergebnisse nicht für jeden Grundeigentümer steuerneutral ausfallen werden. Bisher wurden nichtlandwirtschaftliche Grundstücke nach der Mischwertmethode aus Real- und Ertragswert geschätzt. Für Grundeigentümer ändert sich nun einiges. Neu wird für die Bewertung je nach Objektart entweder nur auf den Real- oder nur auf den Ertragswert abgestellt. Der Eigenmietwert wird nicht mehr geschätzt, sondern nur noch in Prozenten des Katasterwerts festgelegt. Ein Augenschein findet nicht mehr statt. Bei Ein-, Zwei- und Dreifamilienhäusern, beim Stockwerkeigentum sowie bei industriell und gewerblich ge-nutzten Objekten wird der Katasterwert nach dem Realwert bestimmt. Dieser setzt sich bei überbauten Grundstücken aus dem Landwert und dem Zeitwert des Gebäudes zusammen.
Für die Bewertung des Bodens wurden für alle Gemeinden sogenannte Landwertzonen festgelegt, in denen die Lagequalität mittels unterschiedlicher Faktoren (z.B. Erschliessung, Lärmsituation, Gelände) abgebildet sind. Neu ist, dass die Zuteilung der Grundstücke in die Landwertzonen, die Ausnützungsklasse und die dazu gehörenden Landwerte pro m2 in einer interaktiven Karte auf dem Geoportal des Kantons Luzern öffentlich online zugänglich gemacht werden. Die Ertragswertmethode wird für folgende Grundstückskategorien angewendet: Mehrfamilienhäuser (ab vier Wohneinheiten), Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken, reine Geschäftshäuser (ohne Wohn- und industrielle Nutzung), gemischte Wohn- und Geschäftshäuser ab vier Einheiten. In diesen Fällen werden die jährlichen Nettomieterträge durch einen bestimmten Kapitalisierungszinssatz dividiert. Dieser beträgt für Wohnobjekte 5,25 und für Geschäftsobjekte 6,25 Prozent. Der daraus errechnete Ertragswert entspricht dem Katasterwert.
Neubewertung alle 5 Jahre
Anstelle des bisherigen Neuschatzungszyklus von 15 Jahren erfolgt nun alle fünf Jahre eine neue Bewertung. Im Gegenzug dazu wird auf die bisherige jährliche Indexierung des Eigenmietwertes verzichtet. Die steuerliche Ermässigung bei selbstgenutztem Wohneigentum von 25 Prozent auf dem Katasterwert und von 30 Prozent auf dem Eigenmietwert bleiben bestehen. Im Gegensatz zu den bisherigen Schatzungsanzeigen kann der Katasterwert – wie bisher der Eigenmietwert – nur noch im Rahmen der Einkommens- und Vermögenssteuerveranlagung angefochten werden. Da eine Neubewertung aller Grundstücke im Kanton auf einen bestimmten Stichtag hin nicht möglich ist, wurde übergangsweise vorgesehen, dass die heute gültigen Eigenmiet- und Katasterwerte nach bisherigem Recht bis zu einer Neubewertung bestehen bleiben.
Fazit
Aufgrund der Vereinfachung des Schatzungswesens sind die meisten Bewertungsfaktoren wie Gebäudeversicherungswert, Entwertungsabzug, Landwerte, Kapitalisierungssatz und Mietwertansätze vorgegeben. Es ist deshalb davon auszugehen, dass die Chancen einer erfolgreichen Anfechtung vor den Steuerbehörden schwieriger werden. Verschiedentlich dürfte auch eine Erhöhung des Katasterwertes zu einer Erhöhung des Eigenmietwerts führen. Trotz den beschränkteren Anfechtungsmöglichkeiten gilt es, die Neuschatzung zu überprüfen, um steuerliche Nachteile frühzeitig zu vermeiden.
