Handel und Mobilität befinden sich in einem Strukturwandel. Dabei sind die städtischen und die ländlichen Herausforderungen nicht immer die gleichen. Kämpfen die ländlichen Gemeinden mit den Problemen der Abwanderung oder der zunehmenden Zersiedelung, so müssen sich die städtischen Regionen mit dem Ausbau bestehender Gebäude und Infrastruktur sowie der Aufwertung von Gebieten durch Umzonungen auseinandersetzen. Die Verdichtung bewirkt vermehrt Einsprachen und bestehende Liegenschaften werden verdrängt.
Standort- und Marktanalyse
Die seriöse Standort- und Marktanalyse ist für ein erfolgreiches Projekt entscheidend. Häufig wird viel zu wenig Zeit in die Phase der strategischen Planung (nach SIA 112) investiert. Im Lebenszyklus einer Liegenschaft machen die Erstellungskosten rund 20 Prozent und die Betriebskosten (Folgekosten) rund 80 Prozent der gesamten Immobilienkosten aus. Der maximale Einfluss auf die Kosten liegt also bei der Strategie. Hingegen sinkt der Einfluss mit der Realisierung des Bauprojekts (Spatenstich) und der anschliessenden Nutzung deutlich. Die Bauherren und Investoren erhöhen ihren Liegenschaftsertrag, wenn sie sich für eine fundierte Standort- und Marktanalyse beraten lassen.
Besteht überhaupt ein Markt?
Bauen zugunsten kurzfristiger Renditen ist verlockend. Um erhebliche Probleme zu vermeiden, ist zu klären, ob langfristig ein Markt für ein bestimmtes Objekt besteht. Für eine erfolgreiche Entwicklung ist das Verständnis für folgende Megatrends wichtig: 1. Nachhaltigkeit: Verantwortung in den Bereichen Ökologie, Ökonomie und Gesellschaft für die Zukunft übernehmen. 2. Neues Mobilitätsverständnis: Carsharing, öffentlicher Verkehr. 3. Individualisierung der Gesellschaft: Autonomie und Freiheit, selbstbestimmt zu entscheiden, wie und wo man lebt. 4. Postmaterialismus: Abnehmende Bedeutung von materiellen Gütern, Streben nach Lebensqualität, Gesundheit, Kultur, Bildung.
Mitsprache der Zielgruppen
Bei einem Architekturwettbewerb wird häufig nur der Städtebau ausgeschrieben, die Ziele der Nachhaltigkeit hingegen werden vernachlässigt und die zukünftigen Bewohner zu wenig ins Zentrum gestellt. Interdisziplinäre Teams erarbeiten gute und nachhaltige Lösungen. Auch eine Realisierung in Etappen erhöht die Qualität. So können die Bedürfnisse der Menschen integriert werden. Die Anzahl Personen in den Haushalten nimmt stetig ab und der Wohnraum pro Kopf wird immer grösser. Neu erstellte und sanierte Wohnräume haben sich den wandelnden Bedürfnissen anzupassen. Ebenfalls zu prüfen sind zielgruppenspezifische Dienstleistungskonzepte, die in ein Bauprojekt integriert werden können. Durch Mitsprache der Zielgruppen – beispielsweise im Rahmen von Workshops – wird die nachhaltige Entwicklung unterstützt.
Veränderte Marktverhältnisse
Die Entwicklung einer anspruchsvollen Überbauung benötigt mehrere Jahre. Oft entsprechen bei «Vermarktungsstart der Wohnungen» die Mietzinse und die Grundrissqualitäten nicht mehr den gesellschaftlichen Anforderungen. Bevor der erste Spatenstich getätigt wird, können sich die Marktverhältnisse verändert haben und die ganze Recherchearbeit aus der Entwicklungsphase ist Makulatur. Man sollte auf Marktveränderungen schon in der Planungsphase reagieren. Änderungen in der Bauphase sowie an fertiggestellten Objekten sind oft sehr schwierig vorzunehmen. Dank dem frühzeitigen Einbezug von Experten in den Bereichen Immobilienmarketing und -entwicklung können Renditen langfristig sichergestellt werden.
