Private Nutzung vs. Renditeobjekt
Die steuerlich optimale Struktur zur Haltung von Immobilien hängt wesentlich von der Nutzung, der Ertragskraft und dem Anlagehorizont ab. Grundsätzlich gilt: Selbstgenutzte Immobilien sollten privat gehalten werden. Dies gilt umso mehr mit Blick auf den Wegfall der Eigenmietwertbesteuerung ab 2028/29. Beim Halten einer selbstgenutzten Immobilie über eine Immobiliengesellschaft ist eine Marktmiete zu bezahlen, was die steuerliche Attraktivität deutlich reduzieren kann. Für Immobilien, die der langfristigen Kapitalanlage dienen (Renditeobjekte), kann eine Immobiliengesellschaft sinnvoll sein. Die laufenden Mieterträge unterliegen auf Stufe Gesellschaft der Gewinnsteuer, was helfen kann, die persönliche Steuerprogression zu brechen und die laufende Besteuerung zu reduzieren. Als grober Richtwert gilt, dass eine Immobiliengesellschaft ab einem Nettomietertrag von rund 100’000 Franken pro Jahr attraktiv werden kann.
Verkauf / Liegenschaftshandel
Weniger geeignet ist die Immobiliengesellschaft bei einem kurz- bis mittelfristig geplanten Verkauf. Die Steuerfolgen sind bei einer Immobiliengesellschaft oft nachteilig. Vorbehalten bleibt der Fall, in dem vonseiten der Steuerbehörden eine Einstufung als gewerbsmässiger Liegenschaftshandel droht. In diesem Fall würde je nach Kanton neben Einkommenssteuern sowie Sozialversicherungsabgaben auch die Grundstückgewinnsteuer anfallen. Eine Immobiliengesellschaft kann hier zur Abgrenzung beitragen.
Erbrechtliche Überlegungen
Eine Immobiliengesellschaft kann auch aus erbrechtlicher Sicht sinnvoll sein. Beteiligungen lassen sich klar strukturieren und einfacher auf die nächste Generation übertragen. An[1]teile können flexibel aufgeteilt und an Nachkommen weitergegeben werden, ohne einzelne Immobilien veräussern zu müssen. Dies vereinfacht insbesondere bei mehreren Erben die Vermögensaufteilung und reduziert Konfliktpotenzial.
Implementierungskosten
Wird eine Immobilie in eine Immobiliengesellschaft eingebracht, ist der Übertragungswert von zentraler Bedeutung. Je nach Kanton und konkreter Ausgestaltung erfolgt die Einbringung zum Verkehrswert oder zu einem reduzierten Wert, etwa zu den Anlagekosten. Die kantonalen Praxen unterscheiden sich dabei teils erheblich und beeinflussen die steuerliche Würdigung und deren Folgen. Eine frühzeitige Abstimmung mit den Steuerbehörden ist daher unerlässlich. Zu berücksichtigen sind zudem die Kosten zur Aufsetzung einer Immobiliengesellschaft. Dazu zählen unter anderem Notariats- und Grundbuchgebühren, Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern sowie die Emissionsabgabe. Diese einmaligen Kosten müssen durch langfristige steuerliche Vorteile kompensiert werden.
Fazit
Ob eine Immobilie privat oder über eine Immobiliengesellschaft gehalten werden soll, lässt sich nicht pauschal beantworten. Eine individuelle steuerliche Vergleichsrechnung kann eine fundierte Entscheidungsgrundlage liefern. Der Autor steht für Fragen und eine vertiefte Analyse gerne zur Verfügung.
