Stehen grössere Investitionen in Ihrer Liegenschaft oder gar eine Totalsanierung an? Dann lohnt sich eine frühzeitige Planung aus steuerlicher Sicht. Beispielsweise kann bei längeren Umbauten/Sanierungen eine Verteilung der Kosten auf mehrere Jahre zu einem positiven Steuereffekt führen.Elementar ist in jedem Fall eine sachgerechte Aufteilung der Aufwendungen, entweder als abzugsfähige werterhaltende Aufwendungen oder als wertvermehrende Anlagekosten. Letztere sind bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft im Zusammenhang mit der gesonderten Grundstückgewinnsteuer von Relevanz.
Kostenaufteilung nicht einfach
Die Aufteilung der Aufwendungen in werterhaltend respektive wertvermehrend ist im Übrigen auch bei Totalsanierungen von Liegenschaften in jedem Fall vorzunehmen. Hierzu hat jüngst das Bundesgericht die Praxis gewisser Kantone zum sogenannten «wirtschaftlichen Neubau» aufgehoben. Unter diesem Begriff wurden Aufwendungen regelmässig vollständig als wertvermehrend und damit einkommenssteuerrechtlich nicht abzugsfähig eingestuft. Neu ist stets zu prüfen, ob die individuellen Arbeiten nach objektiv-technischem Charakter als werterhaltend gelten.
Bei grösseren Investitionen ist eine Aufteilung der Kosten nicht immer einfach. Deshalb erlauben die meisten Kantone – zur Vereinfachung – pauschale Aufteilungen (zum Beispiel zwei Drittel Unterhalt und ein Drittel Anlagekosten), sofern diese zu einem sachgerechten Ergebnis führen. Zudem haben einige Kantone Abgrenzungskataloge erstellt, welche die Auf- respektive Zuteilung zusätzlich vereinfachen können.
Werterhaltende Aufwendungen
- Abzugsfähig sind Aufwendungen, welche der Erhaltung der liegenschaftlichen Werte dienen («Unterhalt»):
- Instandhaltungskosten: Aufwendungen zur Beseitigung von Beschädigungen oder Abnützung seit dem Erwerb.
- Instandstellungskosten: Aufwendungen, die über die laufenden Ausbesserungen und Reparaturen hinaus erbracht werden müssen, um die liegenschaftlichen Werte auf Dauer zu erhalten.
- Ersatzbeschaffungen: Aufwendungen für den gleichwertigen Ersatz von Gebäudebestandteilen oder Gegenständen der baulichen Grundausstattung.
- Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfond: Sofern diese den daran Beteiligten unwiderruflich entzogen sind und diese Mittel nur zur Bestreitung von Unterhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden.
- Betriebskosten: Besitzesbedingte Aufwendungen sind bei Fremd- und Eigennutzung abzugsberechtigt/nutzungsbedingte Betriebskosten sind bei Fremdnutzung abzugsberechtigt (soweit nicht als Nebenkosten weiterverrechnet).
- Versicherungsprämien: Sachversicherungsprämien für die Liegenschaft (Brand-, Wasserschaden-, Glas- und Haftpflichtversicherungen), nicht aber Hausratsversicherungen.
- An Dritte bezahlte Verwaltungskosten: Auslagen für Porto, Telefon, Inserate, Betreibungen, Entschädigungen an den Liegenschaftsverwalter.
Wertvermehrende Aufwendungen und Investitionen
- Nicht abzugsfähig sind Auslagen für wertvermehrende Aufwendungen und Investitionen («Anlagekosten»):
- Neu-, Um- und Anbauten (zum Beispiel Ausbau Dachgeschoss zu Zimmer oder Anbau eines Wintergartens)
- Verbesserungen und Modernisierungen (teilweise werterhaltend)
- Nutzungsänderungen (zum Beispiel Umbau von Stall zu Wohnhaus)
- Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb oder Verkauf von Liegenschaften (zum Beispiel Beurkundungskosten, Handänderungssteuern, Maklerprovisionen)
Für Fragen oder die Berechnung der steuerlichen Folgen eines geplanten Projektes steht der Autor gerne zur Verfügung.
