Wie lassen sich Immobilienprojekte vom Einzonungsgesuch bis zum Verkauf oder zur Realisierung erfolgreich angehen? Die richtige Strategie sowie der Zeitpunkt für den Verkauf hängen von vielen Faktoren ab. Ein eingespieltes Team für die Prozessbegleitung ist entscheidend.
Politischer Prozess
Die Gemeinden erarbeiten ihre Nutzungsplanung auf Basis des kantonalen Richtplans und nach den Vorgaben der eidgenössischen und kantonalen Gesetze. Im kantonalen Richtplan werden die langfristigen Siedlungs- und Siedlungserweiterungsgebiete für jede Gemeinde festgesetzt. Alle 10 bis 15 Jahre haben Gemeinden ihre Ortsplanung zu überprüfen.
Bei der Ermittlung des Bedarfs für Einzonungen sind in erster Linie die unbebauten Bauzonen und das Potenzial für eine Siedlungsentwicklung nach innen (verdichtetes Bauen) zu berücksichtigen. Für ein grösseres zusammenhängendes Gebiet können unter anderem Studienaufträge durchgeführt werden, wobei das Siegerprojekt anschliessend als Basis für die Erarbeitung eines Gestaltungs- oder Bebauungsplans dient.
Die Ortsplanung sowie die Erarbeitung eines Sondernutzungsplans können aufgrund der verschiedenen Interessentengruppen viel Zeit in Anspruch nehmen, wobei allfällige Einsprachen den Prozess zusätzlich verzögern und finanziell belasten.
Konstellation und rechtliche Grundlage
Viele Grundstücke (in oder ausserhalb der Bauzone) sind bereits seit mehreren Generationen im Familienbesitz. Der Konstellation der Grundeigentümerschaft ist gebührend Beachtung zu schenken, da sie mit schwierigen Themen belastet sein kann. Die richtige Strategie ist auf die individuelle Eigentümerschaft und deren Ziele abzustimmen. Allenfalls sind Gesellschaftsverträge nötig. Aufgrund der Bestimmungen zum bäuerlichen Bodenrecht können Grundstücke in der Landwirtschaftszone nicht frei gehandelt werden. Ein Verkauf vor Überführung in eine Bauzone ist mittels eines Vorvertrags mit zusätzlichem Kaufrecht abzusichern. Allfällige Prozessrisiken können dem Investor übertragen werden.
Verkaufen oder selbst realisieren
Soll das Grundstück oder sollen Teile davon an einen Investor verkauft werden, hängt der richtige Verkaufszeitpunkt von verschiedenen Kriterien ab, so zum Beispiel:
• Will man auf die Art und den Umfang einer künftigen Überbauung Einfluss nehmen?
• Wann und wer soll die Überbauung realisieren?
• Stehen finanzielle Mittel für die Ausführung eines Gestaltungs- oder Bebauungsplans oder die spätere Realisierung zur Verfügung?
• Aktuelle Marktsituation, Zeit und Preisvorstellung?
Die Vor- und Nachteile sind abzuwägen und die bestmögliche Strategie auf die individuelle Eigentümerschaft und deren Ziele abzustimmen. Ebenfalls zu berücksichtigen ist die Ortsplanungsrevision. Bis Ende 2023 haben alle Luzerner Gemeinden ihre Bau- und Zonenreglemente anzupassen. U. a. ist die Ausnützungs- durch die Überbauungsziffer ÜZ zu ersetzen. Diese definiert in Kombination mit den Bestimmungen über die maximale Höhe und Länge des Gebäudes das zulässige Bauvolumen (vgl. KMU Magazin September 2022, S. 30/31).
Der Autor sowie erfahrene Immobilien-, Steuer- und Rechtsexperten stehen bei Fragen oder für eine umfassende Beratung gerne zur Verfügung.
