Die Überbauungsziffer ÜZ kommt in der gesamten Gemeinde zur Anwendung. Bei speziellen Objekten, z.B. geringe Grundstücksgrösse, Hanglagen, Kernzonen, sind die Planungsschritte besonders zu überprüfen.
Die Grundlage für eine qualitative, räumliche Entwicklung bildet die kommunale Bau- und Zonenordnung BZO. Mit der BZO wird die zulässige Bau- und Nutzweise der Grundstücke geregelt. Sie ist für alle Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer verbindlich. Die Gemeinden erarbeiten ihre kommunalen Planungen auf Basis des kantonalen Richtplans und den Vorgaben der eidgenössischen und kantonalen Gesetze.
Rechtzeitiges Eingreifen schützt vor Millionen-Wertverlust
Jedes Quartier bzw. jedes Grundstück weist unterschiedliche Anforderungen auf. Im Rahmen der Mitwirkungs- bzw. Auflagefrist ist eine präzise Überprüfung wichtig, um das Risiko eines allfälligen Wertverlustes zu erkennen und gegebenenfalls Einfluss zu nehmen.
Jede Veränderung birgt Risiken, bietet aber auch Chancen, was das nachfolgende Beispiel verdeutlicht. In einer Luzerner Gemeinde hat ein Grundeigentümer vor drei Jahren eine Projektplanung erstellen lassen. Die Realisierung ist aus verschiedenen Gründen in Verzögerung geraten. Inzwischen wurde der Grundeigentümer auf die Mitwirkung der überarbeiteten BZO aufmerksam. Mit den neu aufgelegten rechtlichen Grundlagen musste das bestehende Projekt aufgrund einer verringerten Gebäudehöhe um ein Stockwerk reduziert werden. Wie die vereinfachte Berechnung aufzeigt (siehe Tabelle), bedeutet dies einen Wertverlust von rund einer Million Franken auf dem Landwert.
Ursprüngliche Projektplanung | Korrektur gem. Mitwirkung (geringere Gebäudehöhe) |
MFH mit 4 Etagen und 8 Wohnungen | MFH mit 3 Etagen und 6 Wohnungen |
| Verkaufswert Wohnungen: ca. CHF 10 Mio. | Verkaufswert Wohnungen ca. CHF 8 Mio. |
| Bau-& Baunebenkosten: ca. CHF 6.5 Mio. | Bau-& Baunebenkosten: ca. CHF 5.8 Mio. |
| Landwert: ca. CHF 3.5 Mio. | Landwert: ca. CHF 2.2 Mio. |
Im vorliegenden Fall konnte dank der rechtzeitigen Mitwirkung im BZO-Verfahren, mit dem Hinweis auf die Fehlberechnung der speziellen Situation, die Gebäudehöhe erhöht werden. Dank diesem Eingreifen liess sich das ursprüngliche Projekt wieder realisieren.
Wichtige Informationen auf der Gemeinde-Homepage
Wie der aktuelle Stand der Ortsplanungsrevision in der Gemeinde aussieht, ist im Einzelfall zu prüfen. Oftmals finden sich auf der Homepage der jeweiligen Gemeinde wichtige Informationen darüber.
• Wie ist ein Grundstück von den relevanten Änderungen der BZO betroffen?
• Besitzt die Liegenschaft Baureserven?
• Möchte der Eigentümer den Wert seiner Liegenschaft wissen?
• Lohnt sich ein Ersatzneubau aufgrund der neuen Möglichkeiten und Vorschriften?
• Soll das Grundstück im Familienbesitz bleiben oder kommt ein Verkauf in Frage?
• Ist eine Projektentwicklung über mehrere oder grössere Grundstücke sinnvoll und was sind die Planungsinstrumente?
Mit der Ortsplanungsrevision wie auch für BZO-Verfahren ergeben sich nebst Immobilien- auch steuerliche und rechtliche Fragen. Die Immobilienberatung bietet zusammen mit den Fachleuten der Gewerbe-Treuhand alles aus einer Hand an.
